Курортные регионы Таиланда традиционно привлекают иностранцев, стремящихся приобрести недвижимость с использованием номинальных структур. Недавнее пресечение подобных схем, связанных с владением землёй на Ко Пангане, вновь возобновило острые дебаты о давних проблемах в сфере недвижимости Королевства, особенно в туристических локациях, популярных среди зарубежных покупателей.
Как отмечает Сурачет Конгчип, руководитель исследовательского отдела консалтинговой компании Cushman & Wakefield Thailand, эта проблема выходит далеко за рамки одного острова или конкретной национальности. Он подчёркивает, что «некоторые правовые структуры, лазейки и неформальные соглашения существуют уже много лет на таких рынках, как Пхукет, Паттайя, Самуи и Бангкок, зачастую с участием как иностранных инвесторов, так и тайских посредников».
Механизмы номинального владения
Наиболее распространённым методом остаётся использование компаний, зарегистрированных в Таиланде, для владения землёй или недвижимостью от имени иностранцев. Несмотря на то, что законодательство ограничивает долю иностранного владения в тайской компании до 49% акций, некоторые схемы, предположительно, предполагают использование тайских номинальных владельцев с минимальным реальным финансовым участием или без права принятия решений.
Во многих случаях тайские акционеры могут быть родственниками, знакомыми или лицами, найденными через юридические или бухгалтерские фирмы, помогающие в регистрации компаний. Некоторые соглашения также включают договоры займа, обязывающие тайских акционеров передавать свои акции в залог иностранным инвесторам, что фактически передаёт контроль иностранным инвесторам в случае нарушения условий. Доверенности также широко используются, позволяя иностранцам осуществлять полный контроль над деятельностью компании, несмотря на то, что юридическое владение формально остаётся за тайской стороной.
Господин Сурачет отмечает, что такие структуры не являются чем-то новым и остаются широко распространёнными из-за сложности, объёмности и трудоёмкости расследований. По его словам, номинальные схемы часто включают более широкую систему участников, выходящую за рамки исключительно иностранного покупателя. Юридические и бухгалтерские фирмы, местные брокеры и посредники могут помогать в создании компаний, поиске тайских акционеров или оформлении документации. Некоторые тайцы могут быть привлечены финансовыми стимулами, тогда как другие просто выступают в качестве пассивных акционеров, не всегда осознавая все юридические последствия.
«Проблема не только в иностранных инвесторах, — подчёркивает господин Сурачет. — Есть тайские стороны, которые помогают им на протяжении всего процесса».
Законные альтернативы для иностранцев
Для иностранцев в Таиланде существует несколько законных способов использования или контроля недвижимости без прямого владения землёй.
- Долгосрочная аренда (Leasehold): Наиболее распространённым является долгосрочная аренда, обычно на 30 лет, иногда предлагаемая по схеме «30+30 лет». Однако продление аренды сверх первоначальных 30 лет не гарантируется тайским законодательством, что заставляет некоторых иностранных покупателей скептически относиться к такой опции.
- Право суперфиция (Superficies Rights): Ещё один легальный механизм — право суперфиция, при котором земля принадлежит тайскому гражданину, а строение — иностранцу. Эта структура часто используется иностранцами, состоящими в браке с тайскими гражданами, позволяя им сохранять право собственности на дом, даже если земля остаётся в тайском владении.
- Право узуфрукта (Usufruct Rights): Иностранцы также могут получить право узуфрукта, которое предоставляет им право использовать землю, проживать на ней или получать от неё выгоду в течение определённого периода или до наступления смерти.
- Владение землёй для бизнеса (BOI): Некоторые иностранные предприятия, одобренные Советом по инвестициям (Board of Investment, BOI), могут на законных основаниях владеть землёй для операционных целей, хотя земля должна быть непосредственно связана с продвигаемой бизнес-деятельностью.
- Инвестиционные программы: Ранее Таиланд также вводил программы, позволяющие иностранцам, инвестировавшим не менее 40 000 000 THB (примерно 1 100 000 USD) в одобренные активы, владеть до одного рая (1 600 м²) для жилых целей. Однако, как отмечает господин Сурачет, этот механизм использовался крайне редко из-за сложных процедур и требований одобрения кабинетом министров.
Мотивация инвесторов
Некоторые инвесторы предпочитают структуры, обеспечивающие эффективный контроль или предполагаемое владение, а не временные права на использование. Арендные договоры могут казаться непривлекательными, поскольку не предоставляют полного объёма прав собственности или долгосрочной уверенности. В то же время тайские посредники продвигают альтернативные схемы как более простые способы контроля над землёй или ведения бизнеса. Для определённых инвесторов, особенно тех, кто ориентирован на спекуляции или долгосрочное проживание, потенциальная коммерческая выгода перевешивает юридические риски.
Различия в инвестиционных моделях по национальностям
Различные национальности демонстрируют различные инвестиционные модели.
Европейские инвесторы
Европейские покупатели давно предпочитают квартиры в кондоминиумах на побережье и небольшие жилые объекты в курортных районах. В случае исчерпания квот на иностранное владение в кондоминиумах, некоторые из них могут прибегать к созданию компаний для приобретения других типов недвижимости.
Российские инвесторы
Российские инвесторы иногда учреждают предприятия наряду с владением недвижимостью. Господин Сурачет также упоминает, что часть российского капитала, поступающего в Таиланд, может быть связана с операциями на «сером рынке» или попытками вывода средств из страны. На фоне геополитической нестабильности и ужесточения санкций против России, Таиланд, в силу своей открытости и относительно либерального законодательства, стал привлекательным направлением для россиян, ищущих способы сохранения и приумножения капитала за рубежом. Это часто приводит к повышенному интересу к схемам, которые предлагают большую гибкость или конфиденциальность, что, в свою очередь, может усугублять проблему номинального владения.
Китайские инвесторы
Китайские покупатели за последнее десятилетие стали одной из самых влиятельных групп на рынке кондоминиумов Таиланда. В отличие от более ранних поколений китайских мигрантов, многие новые приезжие функционируют в основном в рамках самодостаточных систем, используя китаеязычных брокеров, платёжные системы, платформы аренды и маркетинговые каналы. Некоторые инвесторы приобретают объекты в основном для спекуляции или получения краткосрочного дохода от аренды, включая те, что могут нарушать тайские законы об отелях. Многие китайские инвесторы теперь рассматривают Таиланд не только как инвестиционное направление, но и как потенциальную базу для долгосрочного проживания.
Обострение проблемы и географический охват
Проблемы иностранного владения землёй существуют десятилетиями на курортных рынках, таких как Ко Панган, Пхукет и Самуи. Однако в последнее время этот вопрос обострился после активных онлайн-дискуссий и растущей общественной чувствительности к иностранному влиянию в местных сообществах. По мере того как инциденты с участием иностранцев набирали популярность в социальных сетях, всё больше местных жителей начали открыто делиться опасениями, которые ранее обсуждались только в частном порядке.
«Люди в некоторых районах, возможно, знали об этих проблемах годами, — говорит Сурачет Конгчип. — Но многие молчали, потому что влиятельные группы получали выгоду от иностранных инвестиций».
Номинальные структуры чаще всего встречаются в популярных туристических провинциях, таких как Пхукет, Сураттхани (включая Ко Панган), Чонбури (Паттайя) и Бангкок. В Чиангмае также наблюдается некоторая активность, но в меньшей степени. Популярные курортные направления с сильными иностранными сообществами остаются наиболее подверженными этой проблеме из-за устойчивого спроса со стороны зарубежных покупателей на жилую и коммерческую недвижимость.
Влияние на рынок и местные сообщества
Прямое влияние на цены на землю может быть менее значительным, чем принято считать, поскольку большинство инвесторов по-прежнему приобретают землю по рыночным ставкам. Однако проблемы возникают, когда ценные участки становятся недоступными для местных жителей или когда иностранные сообщества начинают функционировать отдельно от окружающих районов. Это может постепенно изменить социальную динамику и усилить напряжённость между местными жителями и иностранными резидентами. Более широкая проблема заключается не в самом владении, а в том, действительно ли экономические выгоды поступают в тайскую экономику.
Роль посредников
Крупные застройщики не являются основными инициаторами номинальных схем. Большинство из них просто стремятся продавать объекты в рамках законных процедур. Однако брокеры и посредники играют более значительную роль, связывая иностранных покупателей с юридическими консультантами, услугами по регистрации компаний или номинальными схемами. «Некоторые агенты не просто продают недвижимость, — отмечает эксперт. — Они также могут помогать иностранцам находить способы косвенного контроля над активами».
Финансовые потери государства
По информации анонимного источника в сфере недвижимости, распространённый метод предполагает создание компании, в которой тайские номинальные владельцы владеют 51% акций, а фактический иностранный покупатель — оставшимися 49%. При смене владельца собственность сама по себе не передаётся. Вместо этого компания просто меняет иностранного акционера, владеющего 49% акций, с предыдущего владельца на нового.
«Этот процесс стоит всего 1 000–2 000 THB (примерно 27–55 USD) в виде регистрационных сборов, в сравнении с обычными сделками по передаче недвижимости, которые требуют 2% сбора за передачу от стоимости объекта, а также подоходного налога», — поясняет источник.
В результате правительство теряет значительные доходы от сборов за передачу и налогов, которые обычно собираются при прямых сделках с недвижимостью. Такие схемы потенциально могут быть выявлены путём проверки акционеров, поскольку Министерство торговли может проверить, обладают ли тайские акционеры достаточной финансовой состоятельностью для реального владения акциями в компаниях, владеющих дорогостоящими активами.
Рекомендации по усилению контроля
Правительственным учреждениям следует усилить борьбу с номинальными схемами. В частности, Департамент развития бизнеса может расследовать деятельность тайских акционеров в компаниях, владеющих недвижимыми активами, чтобы определить, являются ли они подлинными инвесторами или действуют от имени иностранных владельцев. Департамент земельных ресурсов также может проводить расследования иностранного владения в проектах кондоминиумов, поскольку закон ограничивает иностранное владение до 49% от общей продаваемой площади проекта. Однако многие проекты, особенно кондоминиумы во внутренних районах Бангкока, популярных среди иностранных покупателей, превышают этот лимит.
Господин Сурачет подчёркивает, что правоприменение должно стать более систематическим, последовательным и прозрачным. Власти должны усилить расследования фактического бенефициарного владения, финансовых потоков и подозрительных корпоративных структур, обеспечивая при этом равное применение законодательства ко всем национальностям. Таиланд мог бы изучить модели более строгого надзора, используемые в таких странах, как Сингапур, который тщательно отслеживает иностранное владение и риски отмывания денег. Однако господин Сурачет предостерегает от чрезмерно резких действий, которые могут нанести ущерб законным иностранным инвестициям.
«Задача состоит в создании баланса, — говорит он. — Таиланд по-прежнему нуждается в иностранных инвестициях, но правоприменение должно быть достаточно серьёзным, чтобы предотвратить злоупотребления и защитить местные сообщества в долгосрочной перспективе».
Читайте также:
