Недвижимость Таиланда представляет собой привлекательный рынок для иностранных инвесторов, однако местное законодательство накладывает определенные ограничения на владение землей. Иностранные граждане не могут напрямую владеть землей в соответствии с Земельным кодексом Таиланда от 1954 года. Тем не менее существуют законные способы для участия иностранцев в операциях с недвижимостью, соответствующие нормативным требованиям.
Аренда — наиболее распространенный и надежный способ использования земли иностранцами. Согласно разделу 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда, максимальный срок аренды недвижимости составляет 30 лет. Важно отметить, что решения Верховного суда, в частности дело № 4655/2566, подчеркивают, что договоры аренды, структурированные как «30+30+30 лет», должны отражать реальное намерение продления, а не попытку обойти закон.
Департамент земель разъяснил свою позицию в циркулярном письме № MorThor. 0515.1/Vor8867, разрешающем регистрацию последовательных 30-летних договоров аренды. Однако регистрация не защищает стороны от судебного разбирательства, если договор будет расценен как замаскированная долгосрочная аренда. Инвесторам необходимо убедиться, что условия продления зависят от будущего взаимного согласия, а не от предварительных обязательств.
Иностранцы также могут приобретать кондоминиумы в полную собственность в соответствии с Законом о кондоминиумах B. E. 2522 (1979), при условии, что иностранная собственность не превышает 49% от общей площади проекта. Для этого покупатели должны перевести средства из-за рубежа и получить в тайском банке форму валютной операции (TorTor3), подтверждающую происхождение капитала.
Создание тайской компании с ограниченной ответственностью позволяет косвенно владеть землей, если контрольный пакет акций принадлежит тайским гражданам (не менее 51%). Компании должны вести законную деятельность в соответствии с Законом об иностранных предприятиях B. E. 2542 (1999). Номинальные схемы, в которых тайские акционеры выступают в качестве доверенных лиц иностранных бенефициаров, являются незаконными.
Недавние правоприменительные меры, такие как расследования земельных участков на Ко Самуи (2023) и Phuket Nominee Scandal (2025), подчеркивают серьезные штрафы за нарушения, включая штрафы до 1 миллиона тайских батов, тюремное заключение и конфискацию активов. Инвесторам необходимо обеспечить прозрачную структуру акционеров и реальный вклад капитала со стороны тайских партнеров.
Иностранный супруг гражданина Таиланда не имеет автоматического права на владение землей, приобретенной тайским супругом, если это не оформлено через узуфрукт или аренду. Иностранцы, инвестирующие не менее 40 миллионов тайских батов в секторы, продвигаемые правительством, могут приобрести до одного рая (0,16 гектара) земли, при условии одобрения министром внутренних дел.
Риски несоблюдения законодательства, особенно в отношении номинальных схем и фиктивных корпоративных структур, подвергают инвесторов юридической ответственности, включая принудительное отчуждение активов в течение 180 дней, уголовные обвинения и репутационный ущерб. Власти все чаще используют аудиты и блокчейн-верификацию прав собственности для выявления мошенничества.
Для российских и других иностранных инвесторов, стремящихся к инвестициям в недвижимость Таиланда, важно уделять особое внимание юридическим аспектам и соблюдать все требования местного законодательства. Незаконные схемы, такие как оформление земли на подставных лиц, строго преследуются законом и могут привести к значительным финансовым потерям и юридическим проблемам. Следует помнить, что даже регистрация последовательных договоров аренды не является гарантией защиты от возможных судебных разбирательств, если у суда возникнут подозрения в попытке обойти закон.
Инвесторам рекомендуется выбирать кондоминиумы в пределах квоты для иностранцев, структурировать аренду как последовательные 30-летние сроки без предварительного продления и создавать тайские компании только для законной коммерческой деятельности. Рекомендуется обращаться к лицензированным тайским юристам и использовать официальные ресурсы для получения информации, в частности Департамент земель и Инвестиционное управление.
Читайте также:
- На Пхукете швейцарец сел в тюрьму за нападение на врача
- Паттайя: арестованы китайцы за нелегальную работу в сфере недвижимости
- Бангкок проверяет небоскребы на нарушения строительных норм
- В Таиланде арестовали мошенников за аферу с медтоварами на 60 миллионов долларов
- Пхукет: NACC требует наказания оправданного чиновника
