Крупные и средние девелоперы в Таиланде активно осваивают сегмент индивидуального жилищного строительства, который долгое время оставался без их внимания. До недавнего времени этот рынок, ежегодный объём которого достигает 200 миллиардов тайских батов (около 5,4 млрд USD), преимущественно обслуживался небольшими строительными подрядчиками. Сегодня несколько крупных и средних компаний создали специализированные подразделения и предложили услуги по индивидуальному строительству, стремясь удовлетворить спрос землевладельцев, желающих построить дом на собственном участке, а не покупать готовое жильё в коттеджных посёлках.
Традиционно жилищные девелоперы в Таиланде сосредотачивались на комплексной застройке, продавая дома вместе с земельными участками в рамках собственных проектов и избегая строительства на земле заказчика. Это объяснялось значительно более высокой маржой прибыли от такой застройки, где земля являлась ключевым источником дохода. Кроме того, крупномасштабные проекты обеспечивали экономию за счёт масштаба, что позволяло снижать затраты на строительство, а применение систем сборных конструкций повышало скорость возведения и экономичность. Девелоперы также предпочитали предлагать готовые дома, поскольку это давало возможность заранее фиксировать прибыль и конечные цены, так как издержки уже были известны. В среднем, чистая прибыль от малоэтажного жилищного строительства составляет как минимум 12–15%, тогда как маржа от услуг по возведению домов на земле заказчика обычно значительно ниже.
Однако ситуация начала меняться, поскольку рынок индивидуального жилищного строительства демонстрирует устойчивый, хоть и умеренный, ежегодный рост однозначными процентными пунктами. Он отличается большей стабильностью во время экономических спадов, так как большинство клиентов уже владеют земельным участком. После получения финансирования они могут приступать к строительству, а получение кредитов облегчается возможностью использовать землю в качестве залога. Согласно данным Информационного центра недвижимости, объём кредитов на строительство жилья, выданных Государственным жилищным банком, стабильно рос в период с 2018 по 2022 год.
Число кредитных счетов увеличилось со 168 549, объёмом 113 миллиардов тайских батов (около 3,1 млрд USD) в 2018 году, до 183 879 счетов, составивших 156 миллиардов тайских батов (около 4,2 млрд USD) в 2022 году. Это представляет ежегодный рост по количеству на 1,4–2,7% и по стоимости на 8,2–9,5%. Недавно Ману Тракулваттанакит, управляющий директор Seacon Co, крупнейшего домостроителя Таиланда, отметил прогнозируемое сокращение рынка индивидуального строительства примерно на 10% в 2025 году, до 190 миллиардов тайских батов (около 5,2 млрд USD), по сравнению с 211 миллиардами тайских батов (около 5,7 млрд USD) в 2024 году.
В частности, район Большого Бангкока зафиксировал более резкое снижение — почти на 15%, с 51,4 млрд THB до 43,7 млрд THB, тогда как на региональных рынках падение составило 8%, со 160 млрд THB до 146 млрд THB. В то же время традиционный рынок жилищного строительства испытал гораздо более существенный спад: объём предпродаж в прошлом году снизился на 16%, упав с 518 миллиардов тайских батов (около 14,1 млрд USD) до 436 миллиардов тайских батов (около 11,8 млрд USD). Этот спад был обусловлен рядом факторов, включая высокий уровень задолженности домохозяйств и отказы в ипотечных кредитах, достигающие 50% в некоторых сегментах.
На фоне этой стагнации рынок индивидуального строительства стал восприниматься как «голубой океан» — перспективный и относительно свободный от конкуренции сегмент. Крупные девелоперы, такие как Sansiri и Pruksa, активно обратились к этому направлению, чтобы компенсировать длительный застой на рынках традиционных жилых комплексов и кондоминиумов. Устойчивый спрос и гораздо меньшее число отказов в выдаче займов сделали индивидуальное строительство привлекательным. Дополнительным стимулом послужило введение налога на землю и здания, что побудило многих землевладельцев либо застраивать, либо продавать свои простаивающие участки. Часть покупателей предпочитает приобретать эти участки, чтобы строить дома по собственному проекту в выбранных ими местах.
«Многие люди хотят дом с индивидуальным дизайном, но не желают покупать готовое жильё в коттеджных посёлках, потому что они уже владеют землёй или не хотят платить ежегодные взносы за содержание общих территорий, которые могут достигать десятков тысяч THB», — пояснил господин Ману. Рынок индивидуального строительства, оцениваемый ежегодно в 200 млрд THB, сильно фрагментирован, при этом около трёх четвертей рынка занимают мелкие подрядчики. Оставшуюся часть обслуживают компании, входящие в Ассоциацию домостроителей, объединяющую профессиональных участников рынка и служащую важным фактором для доверия клиентов.
Вступая в этот сегмент, крупные девелоперы напрямую конкурируют с уже зарекомендовавшими себя домостроительными компаниями, где доверие является ключевым фактором. Клиенты, выбирающие профессиональных домостроителей, часто готовы платить больше, чем частным подрядчикам, за надёжность бренда и снижение рисков незавершённого строительства. В отличие от некоторых домостроительных компаний, сталкивающихся с финансовыми трудностями во время экономических спадов из-за агрессивного ценообразования или перерасхода средств, крупные девелоперы обладают более устойчивым финансовым положением, известными брендами и стандартизированными системами строительства, что внушает клиентам большее доверие.
Существующие проекты девелоперов по всей стране также служат своего рода демонстрационными площадками, позволяя потенциальным покупателям оценить дизайн и качество строительства. Девелоперы, ведущие проекты в провинциях, имеют дополнительное преимущество, поскольку клиенты в регионах часто имеют меньший выбор среди компаний, специализирующихся на строительстве домов. Спрос в сегменте индивидуального строительства считается более органичным и менее подверженным финансовым проблемам по сравнению с продажами домов в жилых комплексах, где спрос сокращается, а сделки часто срываются из-за отказов в ипотеке. Рынок уже демонстрирует положительную реакцию на приход крупных игроков.
Так, Pruksa зафиксировала продажи в этом сегменте объёмом 480 миллионов тайских батов (около 13 млн USD) в прошлом году. Sansiri, вышедшая на рынок в апреле 2024 года, обеспечила продажи объёмом 280 млн THB (около 7,6 млн USD) за восемь месяцев и 100 млн THB (около 2,7 млн USD) за первые два месяца текущего года, стремясь достичь 650 млн THB (около 17,7 млн USD) в текущем году. Выход на рынок индивидуального строительства также позволяет девелоперам эффективнее использовать ресурсы в период замедления жилищного рынка. Они могут задействовать значительные незадействованные мощности, включая архитекторов, инженеров, логистические цепочки и заводы по производству сборного бетона.
Вместо простоя в ожидании следующего крупного проекта эти ресурсы используются для строительства индивидуальных домов, поддерживая работу заводов и занятость квалифицированных специалистов, превращая постоянные издержки в активы, приносящие доход. Однако, как отмечает господин Ману, хотя рынок индивидуального строительства не имеет высоких входных барьеров для девелоперов, этот бизнес для них не так прост. В сфере индивидуального домостроения бригадиры напрямую общаются с заказчиками, поскольку домовладельцы часто посещают объекты для контроля хода работ и корректировки дизайна. Бригадиры, работающие у крупных девелоперов, не привыкли к такому прямому взаимодействию с покупателями жилья, что увеличивает риск текучести кадров.
Кроме того, девелоперы, предлагающие услуги по строительству домов, обычно не допускают изменений в дизайне во время строительства, тогда как традиционные домостроители предлагают большую гибкость. Большинство сегментов, на которые ориентируются девелоперы, имеют минимальную стоимость около 5 млн THB (около 136 000 USD), оставляя нишу для домостроительных компаний, которые могут сосредоточиться на более низких ценовых диапазонах, например, домах стоимостью 2–5 млн THB (около 54 000–136 000 USD). Господин Ману предполагает, что домостроителям, возможно, потребуется предлагать клиентам больше опций, например, проекты домов, соответствующие бюджету покупателей, но с возможностью будущего расширения по мере появления дополнительных средств.
«Когда экономика улучшится, девелоперы, скорее всего, снова сосредоточатся на комплексной жилищной застройке», — сказал господин Ману, что позволит домостроителям сохранить свою основную клиентскую базу на рынке индивидуального строительства. Сути Кецири, управляющий директор домостроительной группы Built To Build Group, считает, что выход крупных девелоперов на рынок домостроения не представляет угрозы, а, наоборот, способствует развитию сектора. «Когда крупные компании входят на рынок домостроения, который меньше по масштабу, чем жилищная застройка, это делает сектор более привлекательным, создавая больший импульс как для рынка, так и для потребителей», — отметил он. Приход известных брендов на рынок может привести к некоторому росту цен на домостроение, что, в свою очередь, побудит потребителей внимательнее сравнивать предложения и в конечном итоге выбирать более доступные варианты, добавил господин Сути.
Читайте также:
