Новостройки или вторичный рынок — недвижимость в Паттайе

Рынок недвижимости в Паттайе всегда рос за счет новостроек, которые предлагаются с удобным и беспроцентным графиком платежей на срок строительства. Покупка квартиры от застройщика была наиболее популярным выбором для покупателей и инвесторов на протяжении многих лет, пока рынок вторичного жилья и перепродаж не занял довольно большой кусок рынка недвижимости в целом

Екатерина Окишева — управляющий директор консалтингового агентства InvestEast, специалист по международной недвижимости CIPS

10 лет назад, когда я только начинала работать с недвижимостью в Паттайе, вторичный рынок был в основном представлен квартирами в домах возрастом 20-25 лет. В большинстве случаев это были квартиры студии 30-40 кв.м., реже 70 кв.м. с кухонным уголком на входе и балконом. Большие апартаменты с одной, двумя и даже тремя отдельными спальнями также присутствовали на рынке, площадью 100-200 кв.м. и более.

Такие квартиры были и неудобными, и не очень доступные по цене для многих семейных покупателей, которых становилось все больше и больше. Возраст подобных квартир также не играл на руку продавцам частникам, и многие агентства, в том числе и мы, рекомендовали покупателям и инвесторам ознакомиться с предложениями из прайс-листов застройщиков.

Потенциальный высокий рост недвижимости, с другой стороны, был большим преимуществом, и практически все застройщики, воодушевившись экспоненциальным ростом продаж, стали все больше строить и применять в своих проектах умные планировки и современный дизайн, чтобы иметь возможность предложить рынку то, что требовалось: комфортные и недорогие квартиры с одной спальней 35-45 кв.м. и апартаменты с двумя отдельными спальными комнатами от 50 кв.м. и более.

Начиная с 2010 года такие квартиры все больше распространялись на вторичном рынке в Паттайе, и к 2014 году уже было несколько тысяч предложений новых квартир на вторичным рынке и на рынке перепродаж.

Рынком перепродаж мы называем сделки, которые заключаются в перепродаже действующего договора с застройщиком на новостройку, зачастую еще когда дом не достроился. Покупая права по договору, новый покупатель сначала имеет отношения с продавцом, и, после оплаты контрактного платежа, дальнейшие финансовые отношения уже происходят с застройщиком (если таковые имеют место быть). Приемка квартиры, передача документов, включая свидетельство о собственности и домовую книгу, происходят от застройщика.

Вторичным рынком мы обычно называем продажи квартир бывших во владении от собственника. В случае покупки на вторичном рынке покупатель имеет дело с продавцом, от него же получает все документы и ключи.

Не секрет, что спекулятивный бизнес был вполне прибыльным, особенно принимая во внимание что, покупая на начальном этапе (на пре-сейле) и внеся застройщику 25-30% от стоимости, квартиру можно было продать ближе к окончанию уже по более высокой цене. Большой спрос на первичные проекты, а также факт, что к окончанию строительства застройщик, как правило, полностью распродавал иностранную квоту, и все лучшие квартиры, такие инвестиции приносили очень даже хорошие дивиденды.

Все выглядело очень многообещающе до середины 2014 года, когда российский рубль потерял почти 100%. Россияне, будучи большим рынком покупателей в Паттайе, стали в срочном порядке избавляться от своих приобретений.*

*Детали и причины подобного явления я описала в своей предыдущей статье Обзор рынка недвижимости Паттайи 2017

К концу 2014 года рынок вторичного жилья и перепродаж в Паттайе пестрил всевозможными предложениями, одно другого краше. Цены на одинаковые квартиры в одном и том же доме различались почти в два раза, в зависимости от того насколько критично было продать тому или иному продавцу. Европейцы также поучаствовали в этом соревновании “кто дешевле”, так как евро тоже довольно ощутимо “просел” по отношению к доллару США. Многие скандинавы продавали свои квартиры для отдыха на море со скидками до 30%.

Каждый день на наш почтовый ящик поступало несколько десятком писем от новых продавцов с призывом продать и как можно быстрее. Умные покупатели в течении последующих пару лет смогли приобрести довольно хорошие объекты в Паттайе по очень низкой цене.

К прошлому 2017 году подобных предложений становилось все меньше и меньше, но агенты и продавцы по привычке продолжали публиковать новые листинги как “горячая продажа”, дабы привлечь больше внимания к тому или иному объекту.

Тем временем, рынок первичного жилья, оправившись после встрясок 2014 и 2015 годов (тогда несколько проектов многоквартирных домов были либо отменены, либо отложены до лучших времен) стал потихоньку восстанавливаться. К 2017 цены от застройщиков уже стали отличаться от вторичного рынка и рынка перепродаж на 30-35% в бОльшую сторону.

Рынок недвижимости в Паттайе сейчас

В настоящее время новый покупатель на рынке недвижимости в Паттайе может получить большой выбор предложений похожих квартир, но по разным ценам, в зависимости от того кто продавец – частное лицо или компания-застройщик.

До сих пор покупать от застройщика довольно выгодное и удобное предприятие, все документы из одних рук, в то время как платежи прозрачны и понятны, и оплачиваются напрямую застройщику через банк. Дополнительное преимущество это то, что практически всегда застройщики предлагают беспроцентную рассрочку платежа на срок строительства, что делает общую покупку очень доступной, пусть даже если итоговая цена чуть выше, чем можно найти на рынке перепродаж.

На рынке перепродаж до сих пор можно найти вполне привлекательные цены, однако условия платежей сильно ограничены договором с застройщиком.

На вторичном рынке все совсем просто: покупатель приобретает то, что видит и платит, как договорились.

У каждого покупателя всегда есть свои преоритеты, цели и возможности. На рынке нет универсальных правил что покупать и как покупать. Но в настоящее время у покупателей настолько разнообразный выбор и возможности для сравнения, что мы настоятельно рекомендуем выглянуть за пределы модных шоурумов застройщиков и обратить внимание на весь спектр жилья, что рынок может сегодня предложить.

Читайте также:

• Трудоустройство иностранца в Таиланде. Часть 1 и 2
• Thailand Elite — элитная виза в Таиланде на 5 лет
• Иностранцы смогут арендовать землю в Таиланде на 50 лет
• Рынок недвижимости Паттайи — обзор 2017

Мы обсуждаем эти новости с жителями Паттайи