Держатели паёв инвестиционного фонда недвижимости Grande Royal Orchid Hospitality (GROREIT) одобрили продажу отеля Royal Orchid Sheraton в Бангкоке новому инвестору за 5,3 млрд THB (около 146 млн USD). При этом было отклонено более низкое предложение обратного выкупа от изначального владельца этого элитного объекта недвижимости — компании Royal Orchid Hotel (Thailand) Plc., зарегистрированной на фондовой бирже. Решение о продаже было принято при условии, что оплата будет произведена в течение 14 дней. Если переговоры не увенчаются успехом или покупатель не сможет выполнить условия сделки, будет проведён новый аукцион для поиска другого покупателя.
Управляющая компания фонда One Asset Management (ONEAM) планирует расторгнуть текущее соглашение и в течение двух дней подписать договор купли-продажи с компанией Orchid Hospitality. По словам Поте Харинасута, главного исполнительного директора ONEAM, покупатель внесёт депозит в размере 100 млн THB при подписании и выплатит оставшиеся 5,2 млрд THB в течение 14 дней, то есть до 11 ноября 2023 года.
Компания Orchid Hospitality, возглавляемая инвестором в недвижимость Сучадом Чиарануссати, владеет отелями в близлежащем районе, включая Millennium Hilton Bangkok, а также имеет гостиничные активы в Сингапуре, Японии и Вьетнаме. Ожидается, что глубокое знакомство инвестора с местоположением и особенностями объекта значительно сократит процесс юридической проверки, который в обычных условиях мог бы занять 2–3 месяца. Финансовая готовность покупателя способствует соблюдению сжатых сроков завершения сделки.
Предложенная сумма в 5,3 млрд THB превышает последнюю оценочную стоимость объекта, составляющую 5,2 млрд THB. Ожидается, что предлагаемая продажа обеспечит внутреннюю норму доходности (IRR) почти в 9% для держателей паёв фонда, что выше первоначальной целевой отметки в 8%. После завершения сделки GROREIT направит вырученные средства на погашение долга Государственному сберегательному банку в размере 1,35 млрд THB, а затем распределит оставшиеся средства между держателями паёв.
По оценкам фонда, распределение может составить около 10 THB на пай в виде возвращённого капитала, а также дополнительные 2 THB на пай в виде прибыли, что в сумме составит 12 THB. Кредитор одобрил продление срока кредита на 6 месяцев, до января 2024 года, но с ограничением на распределение средств до полного погашения долга. Своевременное завершение продажи позволит снизить процентные издержки и уменьшить финансовые риски. Компания ONEAM стремится завершить процесс погашения задолженности и ликвидации к концу ноября 2023 года, при условии соблюдения всех необходимых процедур и получения всех необходимых одобрений.
Поте Харинасута также отметил, что в случае срыва сделки с Orchid Hospitality фонд проведёт открытый аукцион, процесс которого может занять около 6 месяцев. Сообщается, что более 20 крупных инвесторов, включая гостиничных операторов и крупных клиентов банков, уже проявили интерес. Однако проведение аукциона может внести неопределённость как в сроки, так и в конечную цену продажи, поскольку участники торгов могут учитывать существующие обязательства и другие договорные условия. Объект фонда, расположенный на живописном берегу реки Чаупхрая в Бангкоке, считается высокопотенциальным активом.
GROREIT подал иск против Royal Orchid Hotel (ROH) 21 октября 2023 года, обвиняя компанию в нарушении договора аренды и отказе вернуть гостиничные помещения. ROH также подала иск против GROREIT и ONEAM, хотя последняя заявила, что ещё не получила исковое заявление. Отель Royal Orchid Sheraton с 726 номерами был построен в 1978 году компанией Italian-Thai Development и приобретён в 1985 году компанией Royal Orchid Hotel (Thailand) Plc.
Компании ONEAM и управляющий MFC Asset Management утверждают, что контрактное право изначального владельца на обратный выкуп истекло. ROH оспаривает это, но вопрос ещё не разрешён судом. Поскольку ROH до сих пор не освободила объект, фонд также обратился в Гражданский суд Южного Бангкока с требованием о выселении, возмещении ущерба и временных мерах защиты. Фонд попросил суд обязать ROH ежемесячно вносить 25 млн THB на депозит, исходя из прежней арендной ставки, до разрешения спора. Предполагается, что предлагаемая продажа будет осуществлена, если только суд не вынесет постановление об аресте активов или другое временное распоряжение. Фонд заявляет, что чёткий мандат от держателей паёв усиливает его усилия по защите интересов более чем 1 600 инвесторов. GROREIT приобрёл этот объект недвижимости у ROH в 2021 году за 4,5 млрд THB. Согласно соглашению, ROH должна была выкупить землю, здания и связанные с ними активы по истечении пятого года аренды, 14 июля 2026 года, за 4,87 млрд THB, без учёта налога на добавленную стоимость. Однако фонд заявил, что ROH не смогла завершить обратный выкуп до истечения договорного срока, что привело к началу процедуры принудительного исполнения и поиску нового инвестора.
Читайте также:
