Рынок недвижимости Пхукета: надвигается ли кризис?

Рынок недвижимости Пхукета, долгое время привлекавший иностранных инвесторов и туристов, пережил значительный подъем в постпандемийную эпоху, обусловленный возрождением туризма. Однако за внешней видимостью активного роста проявляются серьезные опасения, которые могут дестабилизировать рынок.

Предупреждения Центра информации о недвижимости Таиланда (REIC), агентства, специально созданного после финансового кризиса 1997 года для предотвращения аналогичных экономических потрясений, указывают на то, что рынок недвижимости Пхукета может двигаться к серьезному спаду. Функция REIC как «системы оповещения» рынка придает значительную достоверность его опасениям, подразумевая, что текущие условия могут отражать исторические прецеденты нестабильности. Таким образом, нынешний «бум», вызванный туризмом, может раздувать неустойчивый пузырь.

Несмотря на широко распространенную информацию о том, что в новых проектах на Пхукете продано 70% площадей, согласно отчету REIC от 8 мая 2025 года, 10 159 готовых жилых единиц и кондоминиумов остаются непроданными по всему острову. Общая рыночная стоимость этой недвижимости составляет приблизительно 77,078 млрд тайских батов (около 1,7 млрд фунтов стерлингов). За последний год застройщики ввели в эксплуатацию дополнительно 10 613 новых единиц, что на 79,5% больше, чем годом ранее. Кондоминиумы доминируют на рынке: 15 511 единиц выставлены на продажу по сравнению с 2 116 жилыми единицами.

Многие иностранцы мечтают о приобретении недвижимости на Пхукете на основе 30-летней аренды земли. При этом предлагаются привлекательные, но сомнительные обещания о двух дополнительных 30-летних продлениях аренды (структура «30+30+30»). Однако, согласно тайскому законодательству, максимальный срок аренды составляет 30 лет, как указано в разделе 540 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда. Любые положения, обещающие автоматическое продление после истечения этого срока, не являются автоматически обязательными для исполнения.

Недавнее постановление Верховного суда Таиланда (дело 4655/2566, вынесено в 2023 году) касается недвижимости на Пхукете. Суд постановил, что пункты об автоматическом продлении в долгосрочных договорах аренды, которые стремятся связать стороны обязательствами сверх установленного законом 30-летнего лимита, считаются недействительными с самого начала. Это решение подрывает безопасность долгосрочных инвестиций. По мере сокращения срока аренды, особенно когда он становится менее 15 лет, недвижимость становится все труднее продать, и ее стоимость падает.

Рынок недвижимости Пхукета в основном функционирует на основе наличных расчетов, особенно для иностранных покупателей, которые не могут получить ипотеку в тайских финансовых учреждениях. Приток средств, в том числе от инвесторов из России и Китая, вызвал быстрый и существенный рост цен. Цены на жилье выросли на 15–20% в годы, предшествовавшие 2024 году, и прогнозируется дальнейшее увеличение на 10–15% в 2025 году. Подобный рост цен может отрываться от местных экономических реалий, что является признаком формирования пузыря.

Не менее важным фактором, влияющим на привлекательность недвижимости Пхукета, является контроль застройщиков за управлением жилыми комплексами. Зачастую компании, аффилированные с застройщиком, управляют юридическим офисом, что приводит к отсутствию прозрачности в управлении общими фондами и сборами. Владельцы недвижимости часто жалуются на завышенные тарифы, отсутствие консультаций по годовым бюджетам, а также на нецелевое использование средств из фондов.

Предупреждения REIC о переизбытке предложения и потенциально вводящие в заблуждение статистические данные о продажах указывают на рынок, обремененный нереализованными запасами. Правовая основа для владения недвижимостью иностранцами — долгосрочная аренда — сталкивается с растущей неопределенностью из-за недавних решений Верховного суда. Это усугубляется ростом цен, обусловленным наличными расчетами, который, кажется, оторван от местных экономических реалий и подвержен внезапным изменениям в настроениях международных инвесторов. Прозрачность и должная осмотрительность необходимы всем, кто рассматривает возможность входа на этот привлекательный, но все более нестабильный рынок.

Читайте также:

Недорогие авиабилеты в Таиланд