Мошенничество с недвижимостью в Таиланде

Обсуждаем вопросы о том, как возможные дефолты в секторе кондо-отелей или инвестиций в Таиланде могут оказать негативное влияние на отрасль. Если вы хотите максимально обезопасить свою покупку на рынке жилья и избежать дефолтов или незаконных инвестиционных схем, внимательно ознакомьтесь с рекомендациями потенциальным покупателям недвижимости в Солнечном королевстве от директора группы компаний CMP group Алексея Котлова.

Читайте первую часть здесь: Обман с покупкой недвижимости в Таиланде — как избежать мошенничества

Содержание

6. Разобраться в платежах
7. Как читать прогнозы девелоперов по аренде
8. Фрихолд против лизхолда
9. Перепродажа
10. Юридическая документация

6. Разобраться в платежах

Мошенничество с недвижимостью в Таиланде — как избежать — Директор группы компаний CMP group Алексей Котлов

Режим оплаты недвижимости в Таиланде фрагментирован, и существуют различные рыночные практики между недвижимостью типа кондоминиума, находящейся в свободной собственности, и недвижимостью, находящейся в аренде. Одним из наиболее распространённых графиков платежей для курортной недвижимости является график, связанный с этапами строительства — первоначальный взнос, фундамент, строительство и так далее.

Покупателям необходимо внимательно следить за обновлениями в строительстве и проводить физические проверки, чтобы убедиться, что выставленные счета соответствуют ходу работ. Худшие случаи для покупателей — это когда они оплатили 100% стоимости объекта заранее за скидку и несут весь риск незавершённого строительства или когда строительство не ведётся или никогда не начнётся.

Красным флажком здесь являются застройщики, предлагающие значительные денежные скидки за полную оплату, поскольку они, скорее всего, финансируют предпродажную подготовку и могут объявить дефолт. Что касается того, как покупатели могут лучше всего управлять риском платёжного цикла, держите авансовые платежи на низком уровне, проверяйте ход строительства и требуйте подтверждения разрешений на строительство и строительных контрактов.

7. Как читать прогнозы девелоперов по аренде

Для людей, не являющихся профессионалами в сфере гостиничного бизнеса, понимание прогнозов гостиниц может быть запутанным. Прежде всего, если вы покупаете кондоминиум-отель или брендированную резиденцию, попросите предоставить прогнозы доходности от аренды и подтверждающие документы. Это инвестиции, и вы должны ожидать более подробной документации, чем просто десятилетний прогноз, показывающий, что доходность будет расти, расти и расти.

Красные флажки начинают появляться в прогнозах, которые показывают высокую заполняемость и арендные ставки с первого года и далее. Новым отелям требуется время, чтобы стабилизироваться и стать конкурентоспособными, как правило, их стабилизация длится от двух до четырёх лет.

Если девелопер сравнивает доходность в первые годы с общим рынком, это ошибочно, и доходность пострадает. Другое дело, когда они сравнивают цены с ценами, предлагаемыми на сайте Agoda или в интернете. Для гостиниц достигнутые арендные ставки во многих случаях на 30-40% ниже тех, что предлагаются в сети, так что ещё одна проверка реальности.

Лучший способ оценить доходность — проконсультироваться с профессионалом в сфере гостеприимства или, по крайней мере, поговорить с кем-то из знакомых в гостиничном бизнесе, чтобы проверить прогноз. Но в конце дня посмотрите на мелкий шрифт и поймите, что прогнозы вряд ли будут подкреплены контрактной гарантией, так что в случае неудовлетворительных результатов не будет никаких средств правовой защиты. Второе — убедитесь, что в юридической документации по продаже есть чёткий договор управления между владельцами и застройщиком, который является всеобъемлющим.

8. Фрихолд против лизхолда

Для тех, кто рассматривает возможность покупки тайской недвижимости, важно понимать разницу между свободной и арендованной собственностью. Если это неясно, получите консультацию. Что касается кондо-отелей или кондоминиумов, то они подпадают под действие другого правового кодекса — Закона о кондоминиумах.

Для покупателя это более структурированный подход к правам владельца после завершения проекта и его регистрации. Но с другой стороны, гостиничные операции должны занимать титульные площади под застройщика/владельца, и по-прежнему существует требование о наличии юридического лица (управление зданием/владельцами). Один из рисков, присущих покупателям гостиничной схемы, а также группам управляющих, заключается в том, что долгосрочное владение не гарантировано, и после формирования органа собственника большинство покупателей может изгнать оператора.

Интересно, что банки предпочитают кредитовать недвижимость, находящуюся в свободной собственности, учитывая возможность владения правами на землю.

Другим видом собственности является аренда, которая может представлять собой квартиру или виллу. Эти виды недвижимости подпадают под действие Закона о развитии земель, который более благоприятен для застройщиков. Хотя долгосрочное управление гостиницей может быть обеспечено владельцами легче, часто существует меньше возможностей для немедленного обращения в суд в случае невыполнения обязательств застройщиками. Регресс и права собственников как формальных органов зависят от первоначальных подзаконных актов и устава ассоциации, в отличие от кондоминиумов, где существуют уставные органы и процессы.

Существенным является понимание того, является ли проект арендованным, кто является землевладельцем и как покупатели могут институционализировать это. В очень многих случаях, когда в качестве землевладельцев используются физические лица, в случаях смерти, семейных споров и финансовых проблем, земля, лежащая в основе проектов на правах аренды, была заложена или «Kai Fak». Такой индивидуальный подход подвергает риску владельцев паев. Лучшим способом предотвратить это является траст или институционализация компании-владельца земли.

9. Перепродажа

Большинство покупателей в какой-то момент хотят хотя бы понять, могут ли они перепродать недвижимость? Для кондо-отелей или тех, которые работают как резиденции, управляемые гостиничным бизнесом, вторичный рынок может оказаться ограниченным. Если доходность низкая, потенциальные покупатели могут внимательно изучить историческую доходность. Другой аспект заключается в том, что некоторые конечные пользователи или владельцы недвижимости не хотят, чтобы в их кондоминиуме или поместье функционировала гостиница, поскольку это часто шумно и непостоянно.

Изменения в общей площади обычно выше, поэтому это часто отталкивает рынок перепродажи. В итоге, хотя бренды могут поднять этот тип недвижимости, он также имеет ограничения на перепродажу, а если дела с арендной платой пойдут совсем плохо, это может сделать актив практически не продаваемым.

10. Юридическая документация

Наш первый совет покупателям — нанять юриста. Но сделайте больше шагов и не ограничивайтесь этим. Проведите исследование, кого вы нанимаете, и убедитесь, что у него есть опыт работы с гостиничными резиденциями и кондо-отелями. Составьте бриф и поставьте галочки. Не надейтесь, что наем профессионала обойдётся вам дешево.

Но не забывайте, что помимо контактов и юридической экспертизы, вам необходимо провести проверку по вышеперечисленным пунктам. Принимайте взвешенное решение, зацикливайтесь на деталях и подвергайте всё сомнению, ведь на кону стоят ваши деньги.

Итак, вот они, 10 лучших способов избежать подводных камней при инвестировании в кондо-отельную недвижимость, но ни в коем случае не исчерпывающие. Сектор кондо-отелей и брендированных резиденций — это глобальная индустрия, и, как и в любой другой, в ней есть хорошее, плохое и уродливое. Есть много примеров долгосрочного успеха для покупателей, но, к сожалению, есть и случаи, когда происходили обдираловки и дефолты, в результате которых покупатели теряли свои инвестиции.

Узнайте больше подробностей на нашем сайте: ГЖА.рф

Получите консультации профессионалов ГЖА.рф — позвоните прямо сейчас!