Обман с покупкой недвижимости в Таиланде — как избежать мошенничества

В последнее время в кругах таиландских риэлторов обсуждается вопрос о том, как возможные дефолты в секторе кондо-отелей или инвестиций могут оказать негативное влияние на отрасль. Если вы хотите максимально обезопасить свою покупку на рынке жилья и избежать дефолтов или незаконных инвестиционных схем, внимательно ознакомьтесь с рекомендациями потенциальным покупателям недвижимости в Солнечном королевстве от директора группы компаний CMP group Алексея Котлова.

Содержание

1. Кто является застройщиком?
2. Гарантированная доходность — слишком хорошо, чтобы быть правдой
3. Гостиничная лицензия
4. Гостиничный оператор
5. Проверьте право собственности на землю

1. Кто является застройщиком?

Обман с покупкой недвижимости в Таиланде — как избежать мошенничества — Директор группы компаний CMP group Алексей Котлов

Логичная отправная точка — кто является разработчиком проекта? Не ограничивайтесь веб-сайтом и рассмотрите фундаментальные вопросы. Выполняла ли компания другие проекты и были ли они успешными? Каков её послужной список? Является ли компания публичным юридическим лицом, зарегистрированным на бирже, застройщиком с несколькими проектами под одним зонтиком или разовой частной компанией с ограниченной ответственностью?

В Таиланде ключевым признаком необходимости проведения дополнительной проверки является то, что если в проекте участвуют иностранцы, то есть ли в нём значительный тайский акционер, или это номинальная структура? Это не означает, что в Таиланде нет хороших иностранных застройщиков, но в случае дефолта проекта регресс часто ограничивается тем, кто является значительным тайским партнёром.

Если используется номинальная структура, какие гарантии могут быть у покупателей, что у неё есть финансовые ресурсы для завершения проекта? Необходимо быть уверенным в том, что у застройщика есть финансовые возможности для завершения проекта, или же наличие банковского финансирования. Если это не так, и компания собирается финансировать проект за счёт денежного потока от продаж, фактор риска для покупателей чрезвычайно высок.

2. Гарантированная доходность — слишком хорошо, чтобы быть правдой

Для покупателей, рассматривающих кондо-отели или недвижимость, ориентированную на инвестиции в Таиланде, стратегия развития с гарантированной доходностью является турбонагнетателем продаж. Даже опытные покупатели, которые поняли, что в проектах возврат закладывается в цену продажи, всё равно часто считают, что они снижают риск, получая по крайней мере 30-40% от общей цены по гарантии.

Как же они в итоге ошибаются.

Во-первых, покупателям необходимо понять, является ли гарантия обеспечением эскроу или трастового счёта или просто договорным обязательством? Они также должны знать, что срок действия большинства гарантий составляет от двух до пяти лет, хотя в некоторых экстремальных случаях мы видели проекты, предлагающие десятилетние сроки. Ковид-19 также стал кислотным тестом для многих покупателей, так как «форс-мажорные обстоятельства вступили в силу, аннулировав гарантию, или в некоторых случаях просто неплатежи со стороны застройщиков».

Немногие первоначальные гарантии впоследствии превращаются в долгосрочные доходы с аналогичной доходностью. Поэтому часто по истечении срока действия гарантии фактическая доходность снижается до доли от первоначальной, и реальность кусается. Красным флажком для гарантированной доходности является ситуация, когда нет чёткого подкрепления доходности финансовым инструментом и обещается длительный срок. Если это слишком хорошо, чтобы быть правдой, то, скорее всего, так оно и есть.

Покупатели должны понимать, что когда застройщики используют гарантии, они покрывают сумму за счёт повышения стоимости недвижимости или же не готовы подкрепить эти доходы в долгосрочной перспективе, в случае отрицательных денежных потоков.

3. Гостиничная лицензия

Недвижимость в Таиланде, которая обещает доход от сдачи в аренду, генерируемый отелем, или аренду для временных (ежедневных) гостей, требует получения гостиничной лицензии. Из нашего опыта работы в этом секторе мы видели множество различных сценариев, начиная от проектов, которые неопределённо рекламируют аренду гостиничного типа и не имеют намерения получить гостиничную лицензию, до проектов, которые часто не имеют законного способа получить её, например, некоторые виллы, которые не отвечают юридическим требованиям для получения лицензии.

К сожалению, Гостиничный кодекс в Таиланде часто расплывчат, и лицензирование проектов в конечном итоге имеет различные толкования в зависимости от провинций и часто муниципалитетов. Например, кондоминиумы могут получить гостиничную лицензию при условии, что 100% покупателей согласны на это, а для выдачи лицензии требуется изменение использования проекта с жилого на коммерческое, что может быть сделано только по завершении проекта.

Одним словом, покупатели вне плана рискуют, приобретая кондоминиум-отель или брендированные резиденции, если нет лицензии на гостиницу. Справедливости ради следует отметить, что застройщики не могут получить лицензию, если строительство ещё не завершено. Лучшей защитой для покупателей является гарантия того, что гостиничная лицензия будет получена в определённые сроки, а в противном случае допускается расторжение договора купли-продажи и возврат полной стоимости.

4. Гостиничный оператор

Покупателям недвижимости, сдаваемой в аренду по гостиничным схемам, необходимо внимательно изучить, кто является оператором. Является ли он застройщиком, назначен ли международный оператор или что планируется? Если есть управляющая компания, покупателям необходимо получить доступ к договору управления, и это должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Основным тревожным сигналом является ситуация, когда застройщик, не имеющий опыта, назначает управляющую компанию для сдачи в аренду. Для покупателей остаётся риск, связанный с тем, что большинство договоров на управление отелями имеют срок действия, который короче, чем у самой недвижимости, так что же будет после этого? Кроме того, если вы покупаете определённый бренд, а эта компания больше не связана с девелопментом, то доходность и стоимость могут быть снижены.

Вы также должны быть готовы к тому, что в какой-то момент в долгосрочной перспективе объект больше не может эксплуатироваться как отель из-за возраста и изменений на рынке, что тогда произойдёт с владельцами недвижимости по контракту?

5. Проверьте право собственности на землю

Важной частью любой покупки является чёткое понимание того, какие документы на землю существуют для проекта. В Таиланде предпочтение отдаётся титулам Chanote, но в некоторых случаях допускается Nor Sor Som Kor. Во-первых, выясните, владеет ли застройщик землёй, на которой расположен проект. Во-вторых, была ли земля заложена и зарегистрирован ли банковский залог в земельном департаменте.

Одним из абсолютных «красных флажков» для проекта, который является постоянной проблемой, является наличие залоговых прав на титулы неинституциональных кредиторов, называемых «Kai Fak». Эти залоги законны в Таиланде, но процентные ставки по ним выше, чем в банках, и покупателям следует задуматься, если застройщику пришлось обратиться к частным лицам для получения финансирования, смогут ли они завершить проект такого масштаба?

И наконец, в тех случаях, когда речь идёт о комплексных отелях и гостиничных резиденциях, следует отдельно разделить права собственности на землю, лежащую в их основе. Отели часто имеют ипотечные кредиты или займы на долгосрочной основе, и если резиденции находятся на одном титуле, в случае дефолта банк будет иметь право преимущественного требования на недвижимость. Необходимо предусмотреть право прохода, чтобы в случае банкротства отеля покупатели жилья имели законный доступ к своей собственности.

Читайте вторую часть здесь: Мошенничество с недвижимостью в Таиланде — как избежать

Узнайте больше подробностей на нашем сайте: ГЖА.рф

Получите консультации профессионалов ГЖА.рф — позвоните прямо сейчас!