В Таиланде значительно возросло число отказов в ипотечных кредитах. Основными причинами стали не столько низкие доходы, сколько финансовые привычки заёмщиков и их общая задолженность. По данным Государственного жилищного банка Таиланда (GH Bank), недостаточная финансовая дисциплина и высокий уровень потребительской задолженности затрудняют получение жилищных займов.
Касем Парепхан, региональный менеджер западного отделения GH Bank в Бангкоке, сообщил, что за первые два месяца текущего года было одобрено лишь 40% заявлений на ипотеку. Эти данные свидетельствуют о нарастающих финансовых проблемах на рынке жилья Таиланда. Ослабленная покупательная способность населения усугубляется более строгой оценкой кредитоспособности, и это происходит даже на фоне усилий правительства по стимулированию спроса на недвижимость.
Господин Касем выделил три ключевые причины отклонения заявок: высокий уровень потребительской задолженности, недостаточная или нечёткая документация о доходах, а также финансовое поведение, вызывающее сомнения в дисциплинированности заёмщиков. Потребительская задолженность остаётся наиболее серьёзным препятствием. Многие заявители уже обременены многочисленными финансовыми обязательствами, которые не позволяют им обслуживать дополнительный жилищный кредит.
Ещё одна проблема касается заявителей, которые не могут предоставить надёжное подтверждение дохода. Это особенно актуально для владельцев малого бизнеса и работников с несколькими источниками заработка, чьи доходы не всегда могут быть однозначно верифицированы. Третий фактор приобретает всё большее значение среди молодых заёмщиков, в частности фрилансеров, онлайн-продавцов и самозанятых лиц. Их банковские выписки часто демонстрируют непостоянные денежные потоки и ограниченные сбережения.
Согласно данным GH Bank, многие заявители, несмотря на достаточный доход, не демонстрируют стабильных финансовых моделей, соответствующих кредитным критериям. Это значительно снижает их шансы на одобрение ипотеки. Данная ситуация указывает на то, что тайский ипотечный рынок постепенно отходит от исключительно доходного подхода к оценке заёмщиков, смещая акцент на более пристальное изучение их финансового поведения и регулярности платежей.
Трипеча Тангматитам, управляющий директор девелоперской компании Supalai, зарегистрированной на фондовой бирже Таиланда, отметил, что отказы в ипотеке становятся всё более насущной проблемой, несмотря на относительно стабильный спрос на жильё. В текущем году процент отказов по ипотечным заявкам в Supalai вырос до 17% по сравнению с 15% в прошлом году. При этом компания продолжает опережать общий рынок жилой недвижимости по объёмам продаж.
«Многие потребители недооценивают, как повседневные заимствования влияют на их ипотечные заявки», — заявил господин Трипеча. «Особое беспокойство вызывают услуги типа „купи сейчас, заплати позже“ (Buy Now, Pay Later, BNPL), которые становятся всё более популярными среди молодых потребителей». Многие пользователи ошибочно полагают, что просроченные платежи по небольшим суммам не повлияют на будущие ипотечные заявки, поскольку остатки задолженности кажутся им незначительными. Однако банки учитывают каждую запись о платежах при оценке финансовой дисциплины заёмщиков. Это означает, что даже незначительные задержки платежей могут ослабить их кредитоспособность. По мнению господина Трипечи, повышение финансовой грамотности могло бы помочь снизить количество отказов, улучшая осведомлённость потребителей о влиянии краткосрочных заимствований на их долгосрочные финансовые возможности.
Сахатчай Кванчыен, старший вице-президент по инвестициям в проекты брокерской компании Harrison, отметил, что спрос на жилую недвижимость не исчез, однако многие потенциальные покупатели больше не могут получить достаточный объём средств для приобретения жилья по текущим ценам. В результате девелоперы всё чаще снижают отпускные цены или распродают готовые объекты оптом инвесторам и агентам, чтобы соответствовать кредитным возможностям покупателей. Во время пандемии коронавируса компания Harrison формировала группы отечественных инвесторов для оптовой покупки кондоминиумов после того, как многие первоначальные покупатели не смогли получить ипотеку из-за сокращения зарплат или потери работы. Затем компания перепродавала эти объекты по более низким ценам, помогая финансово квалифицированным покупателям получить доступ к жилью по более доступным уровням. Сегодняшний рынок, по данным Harrison, ограничен не столько спросом, сколько возможностями финансирования.
SET-листинговая компания Sena Development также считает, что повышение финансовой готовности заёмщиков стало не менее важным, чем стимулирование продаж. «Девелоперы всё чаще должны помогать клиентам готовиться финансово, вместо того чтобы просто концентрироваться на закрытии сделок», — заявила Кессара Тханьялакпарк, управляющий директор Sena Development. Компания расширила свою программу LivNexT, которая позволяет клиентам арендовать готовые дома перед их покупкой, одновременно формируя историю платежей, способную укрепить будущие ипотечные заявки. Арендные платежи могут быть впоследствии конвертированы в часть покупной цены, при этом клиенты проходят оценку финансового состояния каждые шесть месяцев в течение программы. Инициатива направлена на улучшение финансовых профилей заёмщиков до их официального обращения за ипотекой, что снижает финансовые риски как для клиентов, так и для девелоперов.
Тем временем GH Bank внедрил несколько программ, ориентированных на заявителей, сталкивающихся с трудностями при получении жилищных кредитов. Программа «Финансовая школа» сфокусирована на четырёх основных группах: заёмщиках с предыдущими проблемами погашения, фрилансерах, заявителях без формальной документации о доходах и недавних выпускниках. Банк также запустил программу «Финансовая школа Экстра» в сотрудничестве с девелоперами-партнёрами. В рамках этой программы клиенты ежемесячно вносят платежи в GH Bank, который затем переводит эти средства непосредственно девелоперам в качестве первоначального взноса в течение до 12 месяцев. «Мы советуем участникам поддерживать постоянные ежемесячные платежи, поскольку оценка доступности ипотеки основывается на самой низкой регулярной сумме платежа, продемонстрированной во время программы», — пояснил господин Касем. Заёмщики, которые внезапно уменьшают свои ежемесячные платежи, могут непреднамеренно снизить сумму кредита, на которую они в конечном итоге претендуют.
GH Bank также адаптировал процесс андеррайтинга для учёта меняющихся моделей занятости. Заявители, например продавцы еды, получающие платежи через QR-коды, теперь могут использовать записи о цифровых транзакциях в качестве подтверждения дохода вместо традиционных документов о зарплате. Для музыкантов и других работников с нетрадиционными профессиями сотрудники банка могут проводить посещения рабочего места и запрашивать дополнительную подтверждающую информацию для проверки источников дохода. Банк отмечает, что онлайн-продавцы в настоящее время составляют одну из крупнейших групп, подающих заявки на ипотеку, что требует более гибких методов оценки делового дохода. Несмотря на эти адаптации, финансовая дисциплина остаётся центральным элементом каждой заявки. Заявителям, желающим улучшить свою кредитоспособность, рекомендуется погасить непогашенные долги и поддерживать стабильные финансовые записи в течение как минимум трёх–двенадцати месяцев перед повторной подачей заявки.
Читайте также:
