Жилищный рынок Таиланда сталкивается с растущими трудностями: отказ в выдаче ипотеки становится серьёзным препятствием, причём дело не всегда в отсутствии доходов. Теперь заёмщики оцениваются не только по документам, подтверждающим доход, но и по их долговой нагрузке, а также стабильности финансового поведения. Согласно данным Государственного жилищного банка Таиланда (HG Bank), в период с января по февраль 2024 года было одобрено лишь около 40% заявок на жилищные кредиты, что означало 60% отказов.
Эти цифры наглядно демонстрируют растущий разрыв между способностью людей зарабатывать и их возможностью подтвердить достаточную и устойчивую платёжеспособность перед кредиторами. В условиях замедления экономического роста и сохраняющегося высокого уровня задолженности домохозяйств финансовое давление на заёмщиков усиливается, и банки проявляют повышенную осторожность при выдаче новых кредитов. В связи с этим понимание причин отказов и способов улучшения своего финансового профиля становится ключевым для желающих приобрести жильё.
Основные причины отказа в кредите
Нерегулярный доход не всегда означает невозможность получения жилищного кредита. По словам Касема Апхарефа, регионального менеджера бангкокского отделения HG Bank, к основным причинам отказа относятся высокая долговая нагрузка домохозяйств, неясная документация о доходах и нерегулярное финансовое поведение. Даже при кажущейся адекватности заработной платы или дохода от бизнеса высокая задолженность (включая личные займы, автокредиты, кредитные карты и другие потребительские долги) может лишить заёмщиков достаточной возможности обслуживать дополнительные ежемесячные платежи.
Ещё одной распространённой проблемой является доход, который невозможно чётко подтвердить. Владельцы малого бизнеса и предприниматели, ведущие несколько видов деятельности, могут иметь доход, но им часто не хватает последовательной документации, подтверждающей общую сумму их заработка. Это особенно актуально для молодых заёмщиков, фрилансеров, онлайн-продавцов и самозанятых граждан. Их банковские выписки могут демонстрировать значительные денежные потоки, но при этом не подтверждать стабильный доход или регулярные сбережения.
Банки должны чётко различать простое движение денег по счёту и стабильный доход, который способен надёжно обеспечивать долгосрочную ипотеку. Одним из важнейших факторов, который заёмщикам следует учитывать при подготовке к подаче заявки на ипотеку, является последовательность. Заёмщик может полагать, что периодический крупный депозит эквивалентен регулярным ежемесячным платежам. Однако кредиторам необходима стабильная финансовая история, а не просто одинаковая общая сумма на протяжении времени. Например, внесение суммы, эквивалентной двум месяцам платежей, за один месяц, а затем отсутствие платежей в следующем месяце может значительно ослабить финансовую репутацию.
HG Bank рекомендует участникам своих программ финансовой подготовки поддерживать последовательные ежемесячные платежи. Поскольку самый низкий регулярный платёж, продемонстрированный в течение программы, может повлиять на оценку банком платёжеспособности. Банк также учитывает общие долговые обязательства: согласно его кредитным критериям, ежемесячные выплаты по долгам должны обычно оставаться в пределах 60% от дохода заёмщика. Поэтому заёмщикам следует рассматривать месяцы перед подачей заявки на ипотеку как время для укрепления своего финансового профиля, а не для взятия новых потребительских кредитов.
Нерегулярный доход и самозанятость: как подтвердить платёжеспособность?
Рост нетрадиционной занятости не обязательно исключает заёмщиков без зарплатных ведомостей с ипотечного рынка. Главное требование — способность предоставить достоверные доказательства дохода. HG Bank в некоторых случаях принимает цифровые записи транзакций. Например, продавец лапши, получающий платежи от клиентов через QR-коды, может использовать эти записи транзакций в качестве подтверждения дохода от бизнеса. Для профессий, таких как музыканты, HG Bank может запросить профессиональные профили и подтверждения их деятельности, а также отправить сотрудников для проверки места работы заявителя. Онлайн-продавцы сейчас составляют одну из крупнейших групп, подающих заявки на ипотеку, что побуждает банки разрабатывать методы анализа доходов от цифровых предприятий.
Заёмщикам следует подготовить документацию, подтверждающую источники их дохода, с указанием регулярности поступлений и остатка после покрытия бизнес- и личных расходов. Подход банка предполагает, что отсутствие обычных документов о трудоустройстве не должно автоматически препятствовать получению ипотеки. Показательный пример, представленный HG Bank, демонстрирует, что ипотечные заявки иногда можно улучшить, предоставив более чёткие доказательства, а не просто увеличивая доход. В одном случае заёмщик, имевший чистый доход около 21 000 THB (около 570 USD), первоначально был квалифицирован на заём в размере примерно 1,2 млн THB (около 32 600 USD) для дома стоимостью 1,8 млн THB (около 48 900 USD). После того как заёмщик сократил долг и смог подтвердить дополнительный доход, потенциальная сумма кредита увеличилась до примерно 1,7 млн THB (около 46 200 USD).
Программы поддержки от HG Bank
Для заявителей, которые не сразу соответствуют требованиям, HG Bank разработал программу «Финансовая школа», чтобы помочь улучшить их финансовые профили. Программа ориентирована на четыре основные группы: людей с проблемами в предыдущих выплатах, фрилансеров, заявителей без официальной документации о доходах и недавних выпускников, которые имеют работу. Банк также представил программу «Финансовая школа Экстра» в сотрудничестве с застройщиками, чтобы решить распространённую проблему клиентов, которым трудно одновременно вносить первоначальный взнос и ежемесячные платежи по кредиту. В рамках этой схемы клиенты ежемесячно вносят платежи в HG Bank, который затем перечисляет эти деньги застройщикам в качестве платежей по первоначальному взносу на срок до 12 месяцев.
Что делать, если в ипотеке отказано?
Если заёмщики по-прежнему не могут претендовать на ипотеку, ещё одним подходом является аренда жилья и использование регулярных арендных платежей для создания финансовой истории. Крайне важно поддерживать последовательность: заёмщикам не рекомендуется уменьшать свои ежемесячные платежи, поскольку самый низкий платёж, зарегистрированный в течение программы, может быть использован при оценке их будущей способности к заимствованию.
Погашение долга может улучшить финансовое положение заёмщика, однако немедленная повторная подача заявки на ипотеку не всегда является лучшей стратегией. HG Bank требует от заёмщиков, недавно погасивших долги, объяснить источник средств, использованных для погашения. Если деньги поступили от родителей или других родственников, заёмщики могут предоставить подтверждающие документы. Если средства были получены от друга или партнёра без достаточной документации, банк может потребовать период ожидания в 90 дней, прежде чем повторно рассматривать заявку. Это помогает убедиться, что долг действительно погашен, а не временно переведён на другое лицо. Финансовая подготовка может продолжаться три, шесть или даже 12 месяцев, в зависимости от обстоятельств. Заёмщикам также следует дать время для того, чтобы их улучшенное финансовое поведение стало заметным в банковских выписках.
Подготовка к повторной подаче заявки
Перед повторной подачей заявки на ипотеку первым шагом является сокращение существующей задолженности и избегание новых финансовых обязательств. Для наёмных работников укрепление финансового профиля перед подачей заявки возможно путём поддержания стабильной занятости и отказа от ненужных новых займов. Самозанятым заёмщикам следует сохранять записи бизнес-транзакций, доказательства цифровых платежей, счета-фактуры и другие документы, демонстрирующие источник и непрерывность дохода. Заёмщикам также необходимо поддерживать регулярные депозиты дохода, избегать нерегулярных схем платежей, которые могут затруднить оценку их финансового положения, и хранить подтверждающие документы для каждого источника дохода.
Общий контекст рынка ипотеки Таиланда
Согласно K-Research, продление ослабленных правил отношения кредита к стоимости (LTV) до конца июня 2027 года должно помочь снизить ограничения по первоначальному взносу и поддержать реализацию непроданного жилья. Однако положительное влияние на ипотечное кредитование остаётся ограниченным, поскольку банки продолжают оценивать доход, финансовое положение и платёжеспособность заёмщиков. Важно понимать различие: LTV определяет, сколько банк может выдать в кредит относительно стоимости недвижимости, в то время как финансовая способность определяет, сможет ли заёмщик фактически обслуживать этот кредит. Отказ в ипотеке для заёмщиков должен рассматриваться как финансовый диагноз, а не как конец процесса покупки жилья. По мере того как жилищный рынок Таиланда борется со слабой покупательной способностью и осторожным кредитованием, готовность к подаче заявки на ипотеку становится почти такой же важной, как и поиск подходящего дома.
Читайте также:
