Недавние наводнения в Бангкоке вновь привлекли внимание к вопросам долгосрочной стратегии защиты города от стихии, особенно в свете исключения из проекта комплексного плана городской застройки так называемых «обезьяньих щёк» — водоёмов-накопителей, ранее предназначавшихся для создания. Этот план вступит в силу в следующем году, и его положения вызывают оживлённые дискуссии среди экспертов.
Администрация Бангкока (BMA) утверждает, что альтернативные меры по водоотведению более рентабельны и лучше приспособлены к местным условиям. Однако аналитики рынка недвижимости предупреждают: планирование землепользования должно предусматривать более эффективные механизмы для защиты естественных путей стока воды. Текущие споры затрагивают также вопросы о застройке в зонах, подверженных наводнениям, стоимости приобретения земель для общественной инфраструктуры и о том, как покупателям жилья следует оценивать климатические риски.
Водоотводные пути представляют собой специально обозначенные маршруты, по которым избыточная вода может стекать в сторону моря. Комплексные планы застройки Бангкока последовательно идентифицировали подобные участки по обеим сторонам города с момента разработки первого плана в 1992 году, подчёркивая их стратегическое значение. Сурачет Хонгчип, руководитель отдела исследований в консалтинговой компании Cushman & Wakefield Thailand, отметил, что обозначения водоотводных путей в основном сохранялись на протяжении четырёх редакций, хотя эти земли не всегда использовались напрямую для дренажа.
Эти участки обычно расположены ниже окружающих территорий и проходят по маршрутам, по которым вода исторически поступала из других провинций. Сурачет Хонгчип подчеркнул, что ограничения на застройку в таких зонах должны быть более строгими, если Бангкок стремится эффективно справляться с обильными осадками и паводковыми водами, приходящими извне. Некоторые территории, пострадавшие от последних наводнений, уже были отмечены как низменные зоны на карте управления водными ресурсами, включённой в новейший проект плана.
Водоотводные пути позволяют воде свободно проходить, тогда как накопительные бассейны, или «обезьяньи щёки», временно аккумулируют избыток воды для последующего сброса. Это различие принципиально, поскольку водоотводные пути и накопительные бассейны выполняют разные, но взаимосвязанные функции в системе предотвращения наводнений. Четвёртая редакция проекта комплексного плана Бангкока предлагает изменения в зонировании для учёта расширения городских территорий, развития общественного транспорта и меняющихся моделей застройки.
Ситтипхорн Кусаласаянон, заместитель генерального директора департамента городского планирования и развития Бангкока, заявил, что город должен адаптироваться к расширению сетей массового транзита, старению населения и возрастающим рискам от изменения климата, включая наводнения, экстремальную жару и повышение уровня моря. Проект плана предусматривает увеличение плотности жилой застройки в таких районах, как Кхун Бон и Ниммит Маи. При этом другие локации были скорректированы для поддержки транспортно-ориентированного развития, коммерческой активности и пригородного роста.
Однако Сурачет Хонгчип подчёркивает, что планирование должно более строго учитывать районы, которые естественным образом принимают и направляют паводковые воды. По его словам, городские планы обычно определяют низменные участки и водоотводные пути в соответствии с высотой местности и историческим направлением водных потоков. Тем не менее, застройка в этих зонах не всегда подчинялась дополнительным ограничениям, помимо низких коэффициентов площади застройки и высоких требований к открытому пространству. Такие меры контроля всё же могут допускать строительство домов и других сооружений, потенциально перекрывая водные потоки или сокращая естественную накопительную способность.
По словам губернатора Бангкока Чатчарта Ситтипанта, Администрация Бангкока не отказалась от королевских инициатив по управлению водными ресурсами, а скорее пересмотрела подходы к их реализации, утверждая, что накопительные бассейны являются лишь одной из нескольких мер по предотвращению наводнений. Чатчарт Ситтипант отметил, что участки, исследованные после масштабных наводнений 2011 года, столкнулись с ограничениями, поскольку большая часть земли находилась в частной собственности. Реализация первоначальных предложений потребовала бы экспроприации и создания инфраструктуры, соединяющей эти участки с дренажной системой.
BMA оценивает затраты на реализацию первоначальных проектов в обсуждаемых районах примерно в 11 миллиардов THB (около 299 миллионов USD). Администрация утверждает, что дренажные тоннели, маршруты отвода воды и улучшения каналов были бы более экономичными и подходящими решениями. Концепция водоудержания остаётся применимой там, где подходящие зоны хранения могут быть подключены к дренажной системе, включая Буенг Нонг Бон и западные районы Бангкока. Чатчарт Ситтипант уточнил, что это решение отражает технические и финансовые соображения, а не попытку принести выгоду частным застройщикам.
Некоторые эксперты сомневаются, смогут ли альтернативные меры обеспечить сопоставимую защиту в периоды сильных осадков, особенно когда ограниченная пропускная способность дренажных каналов или высокие приливы препятствуют оттоку воды. Разногласия выявили земельный участок в районе Кхун Бон, ранее рассматривавшийся для задержания паводковых вод, включая участок площадью 20 раев (3,2 га), принадлежащий зарегистрированной на SET компании Sena Development, в общей зоне около 130 раев (20,8 га). Компания заявила, что приобрела эту землю в 2009 году и начала подготовку плана застройки в 2018 году, действуя в условиях многолетней неопределённости относительно предложенного государственного проекта.
Кессара Тханьялакпарк, управляющий директор компании Sena Development, сообщила, что с 2019 года Sena отслеживала последовательные изменения в городском плане, но не обнаруживала упоминаний о накопительном бассейне в тех редакциях. Она добавила, что компания интерпретировала планы так, как они были представлены, и в конечном итоге решила развивать землю после многолетних расходов на земельные налоги. Позиция Sena заключается в том, что от застройщиков и землевладельцев нельзя ожидать бессрочной приостановки развития, когда власти не предоставили чёткого уведомления о своих намерениях и не завершили процесс экспроприации.
Кессара Тханьялакпарк также подчеркнула, что, будучи застройщиком, компания не заинтересована в наводнениях в Бангкоке, поскольку это негативно сказывается на её бизнесе. Порнтхеп Чанчаочай, президент Тайской ассоциации недвижимости, заявил, что земля была определена для возможной экспроприации, но необходимое королевское постановление так и не было издано, а владельцы не получали уведомлений о приобретении. Он выразил сомнение в том, почему власти не приступили к приобретению земли, если она была жизненно важна для предотвращения наводнений, и отметил, что застройщики, которые приобрели или развили землю в таких условиях, не должны считаться действующими недобросовестно. Иссара Бунъянг, председатель комитета по развитию недвижимости Тайской торговой палаты, согласился, что владельцы обычно продолжают использовать свою землю, если предложенные планы экспроприации не реализуются.
Этот спор подчёркивает необходимость более чётких процедур резервирования земель для важной инфраструктуры до того, как изменения в праве собственности или развитие сделают их приобретение более дорогостоящим. Сурачет Хонгчип прогнозирует, что управление паводками, вероятно, станет более важным фактором для покупателей жилья, потенциально влияя на спрос на проекты в районах с историей наводнений. Проекты или застройщики, которые плохо управляют рисками наводнений, скорее всего, столкнутся с серьёзными трудностями в изменении этого восприятия.
Сурачет Хонгчип считает, что не каждый застройщик должен перепроектировать целые дома, однако проекты могут вносить практические коррективы, такие как поднятие внутренних дорог или повышение уровня первого этажа над прилегающими дорогами. Он отметил, что после наводнений 2011 года беспокойство по поводу покупки домов в Нонтхабури длилось менее года, прежде чем спрос восстановился и на рынок вышли новые проекты. Недавние наводнения могут также усилить воспоминания покупателей о районах, пострадавших от предыдущих стихийных бедствий. По словам Сурачета Хонгчипа, застройщики активно продвигали более высокие отметки земли в качестве преимущества, демонстрируя, как рыночное восприятие может восстановиться, даже если базовые риски наводнений сохраняются.
Бангкок сталкивается с несколькими источниками паводковых рисков: вода, текущая с северных и центральных равнин, интенсивные осадки в черте города, а также высокие приливы, которые могут препятствовать дренажу. Сурачет Хонгчип советует покупателям учитывать не только время в пути, школы и доступность при выборе дома. Он рекомендует людям, ищущим жильё, консультироваться с картой управления водными ресурсами как частью процесса принятия решения, а не полагаться исключительно на информацию от сотрудников отдела продаж о том, затоплялся ли район ранее.
Покупатели должны проверять, затоплялась ли территория в 2011 году или во время последних наводнений, а также есть ли у застройщика или управляющей команды проекта эффективные меры предотвращения и реагирования на чрезвычайные ситуации. Кондоминиумы могут быть менее подвержены некоторым видам затоплений, чем жилые комплексы, однако здания с парковкой на уровне земли или в подвале могут столкнуться с иными рисками по сравнению с теми, где парковка расположена выше уровня земли. Сурачет Хонгчип полагает, что места, постоянно страдающие от наводнений, могут стать менее привлекательными, если проблемы будут возникать в течение следующих 1–3 лет, в то время как проекты с надёжными мерами по управлению паводками могут вызвать повышенный интерес.
По мнению Порнтхепа Чанчаочая, восстановление крупных зон водоудержания на данном этапе может быть затруднительным, поскольку процесс общественных слушаний уже состоялся. Он ожидает, что текущие возражения будут касаться скорее конкретных участков, а не крупных изменений в целых зонах. BMA предложила общественности ознакомиться с проектом плана и подать письменные возражения до 9 ноября. Власти должны прояснить, какие изменения возможны до принятия плана и потребуется ли последующая редакция для восстановления крупного обозначения зоны водоудержания.
Окончательным критерием является то, сможет ли новый план обеспечить рост города без увеличения его уязвимости к наводнениям. Это требует прозрачных сравнений затрат, технических оценок пропускной способности дренажной системы и чётких ограничений на застройку вдоль важных путей стока воды. Бангкок должен обеспечить, чтобы решения по землепользованию, общественной инфраструктуре и управлению водными ресурсами были результатом совместной работы, предоставляя жителям и инвесторам достаточные доказательства для понимания рисков, прежде чем принимать обязательства по выбору местоположения.
Читайте также:
